أسعار الفائدة ترتفع.. فمن يتحمل خطط التقسيط الممتدة لـ 10 سنوات في مصر؟

يعتمد السوق العقاري على الائتمان المقدم من المطورين العقاريين بأنفسهم، وقد أصبح هذا الائتمان أعلى تكلفة، بعد أن رفع البنك المركزي المصري أسعار الفائدة لأول مرة منذ مارس 2024. فعادة ما يدفع المشترون مقدما يتراوح بين 5 و10%، ويسددون الباقي على فترة تتراوح بين 8 إلى 12 عاما، وفق تقرير الربع الثالث (بي دي إف) الصادر عن شركتي كيللر ويليامز مصر وجيت واي فايننشال. وقد حقق هذا النموذج مبيعات تعاقدية تقدر بنحو 1.35 تريليون جنيه في أول 9 أشهر من عام 2026، لم يُحصَّل معظمها بعد. لكن، مع ارتفاع تكلفة الانتظار، من يستطيع مواصلة تحمل أقساط تمتد لعقد كامل؟

رفعت لجنة السياسة النقدية بالبنك المركزي المصري أسعار الفائدة الرئيسية بواقع 100 نقطة أساس في 29 أكتوبر الماضي، ليصل سعر الإيداع لليلة واحدة إلى 20.0% وسعر الإقراض لليلة واحدة إلى 21.0%. ويرفع هذا القرار تكلفة الانتظار على المطورين، نظرا إلى أنهم يحصِّلون الأقساط على مدى سنوات، في حين باتت تكلفة أي أعمال إنشائية يمولها المطورون بالاقتراض أعلى. كما أن سعر الدولار تجاوز 55 جنيها للمرة الأولى قبل القرار بأسبوع.

تستحوذ خطط السداد الممتدة لـ 10 سنوات أو أكثر على 51% من باقات تقسيط أسعار الوحدات المعروضة في القاهرة الجديدة، و64% في مدينة المستقبل، و67% في العاصمة الإدارية، وفقا لتقرير كيللر ويليامز مصر وجيت واي فايننشال. ولطالما اعتمد المطورون على تمويل الأعمال الإنشائية من هذه الأقساط، وهو ما وصفته إنتربرايز في تغطية سابقة بأنه قرض دون فوائد يحصل عليه المطورون.

كلما طالت خطة السداد طال الانتظار: تحول خطط السداد الممتدة المبيعات القياسية إلى مستحقات يستغرق تحصيلها سنوات، كما أشرنا في يوليو. إذ بلغت قيمة الشيكات المؤجلة الخاصة بالوحدات المباعة غير المسلمة بعد لدى مجموعة طلعت مصطفى 180.4 مليار جنيه في الربع الأول من عام 2026. وقال هاني جنينة، رئيس قطاع البحوث في شركة الأهلي فاروس، لنشرة إنتربرايز الصباحية قبل القرار إن ارتفاع أسعار الفائدة سيضغط على شركات التطوير العقاري الصغيرة والمتوسطة التي تعتمد على تمويل المشروعات، علما بأن كثيرا منها تواجه بالفعل صعوبات في تسليم الوحدات في ظل تباطؤ المبيعات وطول آجال التقسيط.

قدرت شركة "سي آي كابيتال" حجم الضرر الذي سيلحق بالمطورين المدرجين في البورصة المصرية؛ إذ ستؤدي كل زيادة بواقع 100 نقطة أساس إلى تخفيض الأسعار المستهدفة لأسهم 4 مطورين بنسبة تتراوح بين 3.5 و5.2%، لأن ارتفاع أسعار الفائدة يرفع العوائد التي يطلبها المستثمرون ويخفض التقييمات العادلة، وفق مذكرة بحثية اطلعنا عليها. وتعد مجموعة طلعت مصطفى الأكثر تأثرا بنسبة 5.2%، وبالم هيلز للتعمير الأقل تأثرا بنسبة 3.5%، فيما تأتي مدينة مصر وأوراسكوم للتنمية مصر بينهما.

لكن تراجع الجنيه له وجهان: تأتي نحو 34% من إيرادات طلعت مصطفى لعام 2025 و23% من إيرادات أوراسكوم للتنمية مصر من الفنادق ومصادر مقومة بالدولار، بحسب "سي آي كابيتال"، ومن ثم فإن كل تراجع إضافي للجنيه بنسبة 5% أمام الدولار سيرفع الأسعار المستهدفة لسهمي الشركتين بنحو 2%. ولكن حتى مع حدوث تراجع إضافي بنسبة 5% فوق أثر رفع الفائدة، تتوقع الشركة أن تنخفض الأسعار المستهدفة بنسبة تتراوح بين 1.9 و4.0%. كما تشير "سي آي كابيتال" في مذكرتها إلى أن ضعف الجنيه سيرفع أيضا تكاليف الإنشاءات، ما سيجبر المطورين على تحميلها للمشترين في النهاية.

عدد الوحدات المباعة يتراجع رغم ارتفاع قيمة المبيعات: تقدر شركة ذا بورد كونسلتينج، التي تعتمد تصنيفا للمطورين يختلف عن تصنيف جيت واي، مبيعات أكبر 10 مطورين لديها في النصف الأول من عام 2026 بنحو 39 ألف وحدة، بتراجع 3% على أساس سنوي، في حين ارتفعت قيمة مبيعاتهم بنسبة 2.9% لتصل إلى 670 مليار جنيه، وفقا لتقريرها (بي دي إف) عن النصف الأول من عام 2026. وتشير توقعات "سي آي كابيتال" إلى الاتجاه نفسه، إذ تتوقع تراجع إجمالي مبيعات الوحدات في مصر بمعدل سنوي مركب قدره 15% خلال الفترة من 2025 إلى 2027، مؤكدة أن تقييماتها تعكس بالفعل تباطؤا حادا.

فاتورة البناء تمتد حتى 2030-2031: يحين موعد تسليم نحو 42% من المعروض في الساحل الشمالي، و48% في مدينة المستقبل، و44% في العاصمة الإدارية خلال الفترة الممتدة حتى 2030-2031. ويشير تقرير الربع الثالث إلى أن هذه المواعيد لا تقيس سجل المطورين في الالتزام بالتسليم.

من جانبها، طرحت الدولة مخرجا محتملا: ففي أغسطس الماضي، وبالتزامن مع توجيه الرئيس عبد الفتاح السيسي بحصر المشروعات العقارية المتأخرة على مستوى الجمهورية، كانت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة تدرس توريق مستحقات أقساط المطورين عبر البنوك ومؤسسات التمويل. وقال وليد عباس، نائب وزير الإسكان لشؤون هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، لنشرة إنتربرايز الصباحية آنذاك إن التوريق سيمنح المطورين، لا سيما الأصغر حجما، مصدر تمويل أكثر مرونة. لكن، في يوليو من هذا العام عمد البنك المركزي إلى تشديد ضوابط استثمار البنوك في سندات الشركات والتوريق، على خلفية الارتفاع الأخير في حجم انكشاف المقرضين على هذه الأدوات.

الجهات التنظيمية تضع البيع المسبق تحت المجهر: في فبراير الماضي، تناولنا مسودة قانون للمطورين العقاريين تحظر عليهم التسويق أو البيع أو تحصيل أي دفعة قبل إنجاز 30% من الأعمال الإنشائية. وفي مشروع تبلغ تكلفة بنائه مليار جنيه، يعني ذلك ضخ 300 مليون جنيه مقدما قبل أول عملية بيع، وهو ما قد يقصي المطورين الأصغر حجما الذين لا تسمح ميزانياتهم العمومية بالبناء أولا، كما أشرنا آنذاك. وتركز أحدث مسودة لمشروع القانون المرتقب بدلا من ذلك على حسابات الضمان، إذ تشترط حسابا مستقلا لكل مشروع يُباع قيد الإنشاء، وربط جداول السداد بنسب الإنجاز. ولم تُعرض المسودة على مجلس الوزراء بعد، كما أشرنا في سبتمبر.

مطور عقاري يؤكد أن التدقيق بدأ بالفعل: قال كريم ملش، رئيس مجلس إدارة شركة "إم سكويرد" ورئيسها التنفيذي سابقا، لإنتربرايز في سبتمبر الماضي إن المطورين باتوا مطالبين بإنجاز 70% من الأعمال الإنشائية للمرحلة الأولى قبل الحصول على ترخيص المرحلة الثانية. وأوضح أن لجانا جديدة تفحص موقف قطع الأراضي والملاءة المالية ونسب الإنجاز الفعلية، مضيفا أنه يرى في الاندماج حلا للمطورين المتعثرين فعليا.