لماذا تعجز الشقق المعروضة لإعادة البيع في القاهرة عن منافسة باقات تقسيط المطورين العقاريين؟

يسعّر الملاك الذين يعيدون بيع وحداتهم السكنية في القاهرة استنادا إلى الأسعار المعلنة من شركات التطوير العقاري، متناسين أن تلك الأسعار مدعومة بتسهيلات في السداد لفترات تصل إلى سنوات، مما لا يترك للمشترين القادرين على الدفع نقدا سببا يُذكر لقبول هذه الأسعار، وفق ما قاله كل من أيمن سامي، رئيس مكتب شركة "جيه إل إل" الاستشارية في مصر، ومريم السعدني المحللة لدى "إتش سي لتداول الأوراق المالية"، لنشرة إنتربرايز الصباحية.

تأتي هذه الضغوط في أعقاب موجة شراء شهدها عام 2023، حين أصبح العقار ملاذا رئيسيا للتحوط من خفض قيمة الجنيه والتضخم، وضاعفت أكبر 20 شركة تطوير عقاري مبيعاتها بأكثر من مرتين لتتجاوز 700 مليار جنيه، وفقا لما ذكرته شركة "ذا بورد كونسلتينج" آنذاك. وعن ذلك قال سامي: "خلال السنوات الثلاث إلى الأربع الماضية، تضاعفت أسعار الوحدات السكنية إلى أكثر من 3 أمثالها في بعض المناطق". غير أن هذا الصعود بدأ يفقد زخمه، إذ لم ترتفع أسعار البيع سوى 2.8% على أساس ربع سنوي في مدينة السادس من أكتوبر و2.4% في القاهرة الجديدة خلال الربع الثاني من عام 2026، وفق تقرير "جيه إل إل مصر" عن سوق العقارات في القاهرة للربع الثاني من عام 2026 (بي دي إف)، الذي أشار إلى أن الأسعار "دخلت مرحلة التشبع".

ويبدو أن الراغبين في إعادة البيع هم أكثر المتضررين من هذا التشبع؛ لا سيما وأنهم يواجهون منافسة شرسة من شركات التطوير العقاري بفضل ما تقدمه من تسهيلات في السداد. إذ يحافظ المطورون على أسعارهم المعلنة كما هي عبر مد آجال التقسيط، مع تقديم خصومات فورية لمن يدفعون بوتيرة أسرع، بحسب تقرير "جيه إل إل". وعن ذلك قالت السعدني: "يضطلع المطورون فعليا بدور جهة التمويل العقاري"، وذلك في سوق لا يتجاوز فيها التمويل العقاري 1% من الناتج المحلي الإجمالي، وفق غرفة التجارة الأمريكية في مصر (بي دي إف). ولذلك فإن كل مشروع جديد ينافس الوحدات المعروضة لإعادة البيع منافسة مباشرة، مضيفة: "السوق الثانوية تعاني ضعفا شديدا في السيولة، وما دام المطورون يطرحون مزيدا من المراحل والمشروعات الجديدة، ستواجه السوق الثانوية صعوبات، لأنها منافسة مباشرة". ويعني ذلك أن البائع يسعّر وحدته في مواجهة حزمة تمويلية متكاملة.

المستثمرون وملاك الوحدات في المناطق القديمة هم الأكثر عرضة للضغوط: قال سامي: "شريحة كبيرة من المشترين الذين اقتنوا عقارات في 2023 و2024 كانوا مستثمرين وليسوا مستخدمين نهائيين"، موضحا أن كثيرا منهم اشتروا بهدف إعادة البيع سريعا. وأكد هشام طلعت مصطفى، رئيس مجموعة طلعت مصطفى، الأمر ذاته في سبتمبر الماضي، إذ أرجع فائض الوحدات المعروضة لإعادة البيع إلى عمليات الشراء بغرض المضاربة خلال هذين العامين. وأضاف سامي أن الطلب انتقل كذلك إلى أطراف شرق القاهرة وغربها، مما يشكل ضغطا أكبر على الوحدات الأقدم في المناطق المركزية، مشيرا إلى أن البائعين هناك غالبا "لا يدركون" أن ارتفاع أسعار الفائدة يعني اضطرارهم إلى تقديم خصومات.

ويرى سامي أن القياس على السعر المعلن من شركات التطوير العقاري "خطأ"، لأن هذا السعر يستند إلى فترات سداد تمتد لعقد كامل من الزمن وتتضمن فوائد، وهي فوائد يجب استبعادها للوصول إلى قيمة نقدية واقعية. كما لا يستطيع المطورون خفض السعر المعلن لتضييق الفجوة، إذ قالت السعدني: "لا يمكن للمطورين خفض الأسعار الاسمية، فهم يُبقون السعر المعلن عند 15 مليون جنيه، لكنهم يمدون فترات السداد من 7 إلى 10 سنوات".

أمام المشترين نقدا خيار أكثر أمانا، بعدما رفع البنك المركزي المصري سعر الإيداع لليلة واحدة إلى 20.0% وسعر الإقراض إلى 21.0% في 29 أكتوبر الماضي، لا سيما وأن الكثيرين "يفضلون الاحتفاظ بأموالهم في البنك"، وفقا لسامي. أما بالنسبة للبائعين الذين يحتاجون إلى السيولة، فقد يكون الخصم كبيرا، إذ قالت السعدني: "إذا كان أحدهم في أمس الحاجة للبيع، فقد يضطر إلى خفض السعر بما يصل إلى النصف، وهذا أمر قاس".

إذا كان البائعون عالقين، فلماذا لم تنخفض الأسعار المطلوبة إذن؟ ببساطة لأن معظم الملاك غير مضطرين إلى البيع، بحسب سامي، فسوق العقارات في مصر تقوم على التمويل الذاتي لا على الديون، ومن ثم لا يواجه الملاك ضغوطا للتخلص من وحداتهم كتلك التي فرضتها الديون خلال أزمة 2008. وقالت السعدني: "معظم الناس يرفضون قبول هذا القدر من الخصم، فيواصلون الاحتفاظ بوحداتهم". ووفقا لاستنتاجنا، سيظل أمام البائعين خياران إلى أن تنخفض أسعار الفائدة: إما الخصم وصولا إلى قيمة نقدية واقعية، أو مواصلة الانتظار، وهو انتظار أطالته زيادة البنك المركزي لأسعار الفائدة في أكتوبر.