جيه إل إل: معدلات شغور المكاتب ومساحات التجزئة تتراجع في دبي وأبوظبي خلال الربع الثالث

ما زالت الوحدات الجديدة محدودة في أسواق المكاتب والتجزئة في الإمارات، مما أدى إلى ارتفاع الطلب والإيجارات خلال الربع الثالث من العام الجاري، وفقا لشركة “جيه إل إل”. لكن هناك بشرى للمستأجرين، فربما تكون هذه الدورة قد اقتربت من ذروتها.

وفي سوق العقارات السكنية، تواصل الأسعار ارتفاعها عموما، بينما بدأت الإيجارات في الاستقرار بدبي.

سوق المكاتب –

تستمر معدلات الشغور في الانكماش في كل من أبوظبي ودبي، بحسب تقرير ديناميكيات سوق المكاتب للربع الثالث الصادر عن “جيه إل إل” (بي دي إف). بلغ معدل الشغور في أبوظبي 1.5%، انخفاضا من 4.1% في الربع الثالث من العام الماضي، كما أن هناك شح شديد في المساحات الممتازة، إذ سجلت معدل شغور 0.1%، والمساحات من الفئة “أ”، التي سجلت 1%. وفي دبي، انخفض معدل الشغور الكلي إلى 7.1% مقارنة بنسبة 9.7% في نفس الربع من العام الماضي، مع توفر 0.3% فقط من المساحات الممتازة و3.4% من الفئة “أ”.

يستفيد أصحاب العقارات والأراضي من هذا الخلل بين العرض والطلب، إذ قفزت إيجارات المساحات الممتازة في أبوظبي بنسبة 31.3% على أساس سنوي لتصل إلى نحو 3 آلاف درهم للمتر المربع، بينما ارتفعت إيجارات الفئة “أ” بنسبة 3.9% والفئة “ب” بنسبة 10%. وفي دبي، وصلت إيجارات المكاتب الممتازة إلى 359 درهما للقدم المربعة، بزيادة 16.8%، وارتفعت إيجارات الفئة “أ” بنسبة 22.5% والفئة “ب” بنسبة 18.6% على أساس سنوي.

وانخفضت تسجيلات عقود الإيجار بنسبة 16% على أساس سنوي في دبي و5.6% في أبوظبي. فشهدت العاصمة انخفاضا بنسبة 4% في العقود الجديدة وتراجعا حادا بنسبة 9.4% في التجديدات. وفي المقابل، سجلت دبي نموا بنسبة 4.4% في التجديدات، لكنها شهدت انخفاضا كبيرا بنسبة 23.4% في العقود الجديدة. وأشارت “جيه إل إل” إلى أن هذا التراجع يعود إلى محدودية العرض وليس ضعف الطلب، لافتة إلى أن الشركات الإقليمية تهمين على استفسارات التأجير مقارنة بالشركات متعددة الجنسيات.

وما تزال زيادة العرض متواضعة. إذ تبلغ المساحة الإجمالية للمكاتب في أبوظبي 4.1 مليون متر مربع، وستزيد بمقدار 39 ألف متر مربع في الربع الأخير من العام، وبمقدار أكبر يصل إلى 124.6 ألف متر مربع في عام 2027. ويظل مخزون دبي حوالي 100.1 مليون قدم مربعة، ومن المتوقع إضافة 355 ألف قدم مربعة في الربع الأخير و1.5 مليون قدم مربعة العام المقبل، و1.4 مليون متر مربع في عام 2027. وستشهد المواقع الثانوية طرح مشاريع جديدة، إذ يتطلع المطورون إلى خارج مناطق الأعمال المركزية، وخاصة في دبي التي تشهد اتجاها متزايدا لتوسع مطوري العقارات السكنية في القطاع التجاري في ظل الطلب القوي.

وقد تبدأ الإيجارات في التراجع قريبا، وفقا لشركة “جيه إل إل”، إذ يقاوم المستأجرون الزيادات الإضافية. ومع ذلك، من المتوقع استمرار الظروف المواتية للملاك على المدى القصير والمتوسط، في ظل الطلب القوي ومحدودية العرض، مما يمنح أصحاب العقارات نفوذا أكبر في مفاوضات الإيجار.

سوق مساحات التجزئة –

معدل الشغور ينخفض بوتيرة مماثلة في قطاع التجزئة: تراجع معدل الشغور في أبوظبي إلى 9% في الربع الثالث، منخفضا بنسبة 5% على أساس سنوي، بينما انخفض في دبي إلى 6.8%، مسجلا تراجعا سنويا بنسبة 2.2%، بحسب تقرير ديناميكيات سوق التجزئة الصادر عن “جيه إل إل” (بي دي إف). ويتزايد إقبال المستأجرين على المساحات في المراكز ذات المواقع المواتية، مما يعزز المنافسة على المواقع ذات الإقبال العالي.

وتباين نشاط التأجير، إذ انخفض إجمالي عدد عقود التجزئة في أبوظبي بنسبة 11.1% على أساس سنوي، وتراجع عدد العقود الجديدة بنسبة 6.8%، والتجديدات بنسبة 14.7%. أما في دبي، فارتفعت التجديدات بنسبة 3.5% على أساس سنوي، مما دعم زيادة التسجيلات بنسبة 2.1%.

الإيجارات تواصل الصعود لكن بوتيرة أهدأ من المكاتب: نمت قيم إيجارات مراكز التسوق الممتازة الإقليمية الضخمة في أبوظبي بنسبة 3.4% على أساس سنوي لتصل إلى 5.5 ألف درهم للمتر المربع، بينما ارتفعت إيجارات الفئات الأخرى بنسبة 5.9%. وفي دبي، قفزت إيجارات المراكز الممتازة الضخمة بنسبة 13.5% لتصل إلى 836 درهما للقدم المربعة، فيما ارتفعت إيجارات المراكز الضخمة غير الممتازة بنسبة 9.7%، وإيجارات المراكز غير الضخمة بنسبة 12.8%. ويستغل الملاك الطلب القوي لرفع الأسعار، خاصة في المراكز الأفضل أداء.

وما زالت زيادة العرض محدودة، إذ أضافت أبوظبي 27 ألف متر مربع من مساحات التجزئة في الربع الثالث، ليصل الإجمالي إلى 3 ملايين متر مربع، مع توقع إضافة 11 ألف متر مربع أخرى بحلول نهاية العام. ومن المقرر إضافة 98.4 ألف متر مربع إلى المساحات المتاحة خلال عامي 2026 و2027، وتتركز بشكل أساسي في المراكز الإقليمية والمجتمعية. وظل مخزون دبي ثابتا عند 55.9 مليون قدم مربعة، مع توقع إضافة 415.4 ألف قدم مربعة في الربع الأخير من العام الجاري و2.2 مليون قدم مربعة في عام 2026، معظمها من المراكز الإقليمية الضخمة وغير الضخمة.

تطور اتجاهات التجزئة: تتحول متاجر البقالة ومجمعات التسوق نحو نماذج المتاجر الأصغر والأكثر كفاءة من حيث التكلفة، لتسريع الانتشار في الأحياء السكنية. وقد تشهد قطاعات أخرى مثل الإلكترونيات والأزياء تحولا مماثلا نحو النماذج الأصغر.

سوق العقارات السكنية –

سجلت كل من أبوظبي ودبي نموا قويا في المبيعات والأسعار خلال الربع الثالث من العام، وفقا لتقرير “جيه إل إل” حول ديناميكيات السوق السكنية في الإمارات (بي دي إف). فارتفعت أحجام المبيعات في أبوظبي بنسبة 76.2% على أساس سنوي، مدفوعة بقفزة بنسبة 113% في معاملات بيع العقارات قيد الإنشاء، والتي شكلت 76.1% من الإجمالي. ونمت مبيعات دبي بنسبة 16.5% على أساس سنوي، مع ارتفاع مبيعات العقارات قيد الإنشاء بنسبة 24.8% لتتمثل 75.4% من النشاط، بينما انخفضت مبيعات السوق الثانوية بنسبة 3.3% سنويا.

الأسعار تواصل الارتفاع: زادت أسعار الفيلات في أبوظبي بنسبة 14.7% لتصل إلى 16.9 ألف درهم للمتر المربع، بينما ارتفعت أسعار الشقق بنسبة 7.8% لتصل إلى 19.1 ألف درهم للمتر المربع، وشهدت التاون هاوس زيادة بنسبة 6.7%. وفي دبي، وصلت أسعار الفيلات إلى 2.3 ألف درهم للقدم المربعة بزيادة 14.9% على أساس سنوي، وبلغت الشقق 1.8 ألف درهم للقدم المربعة بزيادة 12.6%.

وحققت الإيجارات في أبوظبي مكاسب قوية، إذ ارتفعت إيجارات الفيلات بنسبة 15.6% والشقق بنسبة 14.8% والتاون هاوس بنسبة 5.7% على أساس سنوي. وزادت تسجيلات العقود بنسبة 11.8%، مدعومة بشكل رئيسي بزيادة بنسبة 15% في التجديدات، التي شكلت 62.4% من الإجمالي.

وكانت إيجارات دبي أكثر استقرارا، إذ ارتفعت إيجارات الشقق بنسبة 6.2% على أساس سنوي لتصل إلى 123 درهما للقدم المربعة، والفيلات بنسبة 2.9% لتصل إلى 105.7 درهم للقدم المربعة. كما استقرت الإيجارات على أساس ربع سنوي. وشهدت التسجيلات الإجمالية زيادة بنسبة 9.4%، وشكلت التجديدات 58.7% من الإجمالي.

زيادة العرض: أضافت أبوظبي 800 وحدة في الربع الثالث، ليصل الإجمالي إلى 293 ألف وحدة. وتتوقع العاصمة إضافة 6.6 ألف وحدة أخرى في الربع الأخير، و12.9 ألف في 2026، و10.4 ألف في 2027. بينما سلمت دبي 7.1 ألف وحدة، وتترقب إضافة 12 ألف وحدة أخرى في الربع الأخير، رغم توقع حدوث تأخيرات في التسليم؛ وما زالت الوحدات الجديدة تهيمن عليها الشقق في المدينتين.