قطاع التطوير العقاري يستمر في التوسع رغم ارتفاع التكاليف

موقف قطاع التطوير العقاري في السوق المصرية: سجلت المشروعات العقارية السكنية ومتعددة الاستخدامات قيد الإنشاء والتي يقوم عل يها القطاع الخاص ما قيمته 309 مليارات دولار خلال الربع الأول من عام 2023، وهو ما يمثل نحو نصف إجمالي مشروعات التطوير العقاري ونحو 83% من استثمارات القطاع، بحسب ما ورد في تقرير بروبرتي فايندر (بي دي إف). وتتركز تلك المشروعات بصورة رئيسية في القاهرة يليها الجيزة ثم الإسكندرية ومطروح. وفي ظل تزايد العرض، زاد الطلب أيضا على سوق العقارات بسبب الرغبة في استثمار الأموال من خلال أصول مرتفعة القيمة، بحسب ما ذكر التقرير.

وقد مر المطورون العقاريون في السوق المحلية بفترة عصيبة في الآونة الأخيرة، وسط رياح معاكسة جمة على صعيد الاقتصاد الكلي خلال ا لعامين الماضيين، خاصة بعد اندلاع الحرب الروسية الأوكرانية. وقد تأثر الشركات العاملة في القطاعات المرتبطة بالبنية التحتية بارتفاع أسعار المواد الخام ومواد البناء، فضلا عن ازدياد تكلفة القروض وتخفيض قيمة العملة المحلية. وفي عام 2022، توقف نحو 10-20% من المطورين العقاريين عن استكمال أعمال الإنشاء في مشروعاتهم في وقت ما على مدار العام بسبب الصعوبات المادية واللوجستية، بينما قام بعضهم ببيع المشروعات قبل البدء فيها.

التوزيع الجغرافي للمشروعات: تنتشر المشروعات قيد الإنشاء التي يقوم القطاع الخاص بتطويرها في 21 محافظة، وتحتل القاهرة المرتبة الأولى بنصيب 46% من إجمالي عدد المشروعات و59% من إجمالي القيمة المالية. وحلت محافظة الجيزة في المرتبة الثانية بنسبة 16% من عدد المشروعات و13% من حيث القيمة، في حين بلغ نصيب الإسكندرية من إجمالي المشروعات قيد الإنشاء 12% خلال الربع الأول، ولكن محافظتي السويس ومطروح يسبقان الإسكندرية من حيث قيمة الإجمالية للمشروعات بنسبة 10% و7% على التوالي.

معظم تلك المشروعات اقتربت من الانتهاء: معدلات الانتهاء من مشروعات التطوير العقاري كان لها ترتيب وتصنيف مختلف خلال الر بع الأول. ظلت القاهرة في الصدارة مع اجتياز نحو 61% من المشروعات نصف الطريق نحو مرحلة الانتهاء، علما بأن نحو 14% من تلك المشروعات قد اكتمل بنسبة 90%. حلت مطروح في المرتبة الثانية، حيث أوشك نحو 55% من المشروعات من مرحلة الانتهاء، واكتمل نحو 12% من المشروعات بنسبة 90%. وجاءت الإسكندرية في المرتبة الثالثة، حيث اكتمل نحو 37% من المشروعات بنسبة 50% أو أكثر، بينما قطعت 33% من مشروعات الجيزة نصف الطريق فقط. وفي مصر بوجه عام، اكتمل نحو 52% تقريبا من المشروعات بنسبة 50%.

… ومعدلات التسليم في ارتفاع: تمكن المطورون العقاريون على مدار الربع الأول من عام 2023 من تسليم 17 مشروعا بقيمة 1.3 مليار دولار، بحسب ما ورد في التقرير. ويمثل ذلك زيادة بنسبة 31% عن المشروعات التي جرى تسليمها خلال نفس الفترة من العام الماضي. وارتفعت قيمة التسليمات بنسبة 32% على أساس سنوي، بحسب ما ورد في التقرير. واحتلت القاهرة والجيزة النسبة الأكبر من المشروعات التي جرى تسليمها بنسبة 24% و18% على التوالي. وفي القاهرة، “تفوقت شركة بالم هيلز للتعمير من خلال استكمال 662 مبنى في مشروع (بالم هيلز فيرا القاهرة الجديدة) بتكلفة بلغت 640 مليون دولار”. واستكملت سيرا مشروع “مجمع القطامية ديونز” بقيمة 200 مليون دولار، بحسب التقرير.

من يضخ استثمارات جديدة؟ انخفض عدد المشروعات الجديدة بنسبة 77% على أساس سنوي في الربع الأول من العام الحالي، وذلك على خلفية ارتفاع تكاليف الإنشاء، بحسب التقرير. وقد انطلقت نحو تسعة مشروعات جديدة بقيمة إجمالية مليار دولار في أربع محافظات خلال نفس الفترة، وكان للعاصمة مرة أخرى النصيب الأكبر بنسبة 44%، ثم الجيزة بنسبة 33%. ويقدر بروبرتي فايندر أن الربع الثاني من العام الحالي شهد إطلاق 15 مشروعا جديدا. وتمثل مشروعات شركة نايا للتطوير العقاري (شركة جميرا مصر سابقا) أعلى قيمة استثمارية خلال الربع الأول بقيمة 370 مليون دولار. وخصصت شركة تايمز للتطوير العقاري 252 مليون دولار لمشروعين جديدين في القاهرة الجديدة والرحاب، بينما رصدت شركة العتال القابضة 114 مليون دولار لمشروعاتها الجديدة. وضخت كذلك بعض الشركات الأخرى استثمارات في السوق خلال الربع الأول من عام 2023 مثل تاج مصر للتطوير العقاري، والرائد للتطوير العقاري، أدفا للتطوير العقاري، وواتر واي للتطوير العقاري، وستايل هوم للتطوير العقاري.

والأسعار أيضا في الزيادة: ارتفع سعر متوسط أسعار الشقق في أنحاء البلاد بنسبة 30% على أساس سنوي خلال الربع الأول من عام 2023، بحسب بيانات بروبرتي فايندر. وعزا التقرير تلك الزيادة إلى انخفاض قيمة الجنيه وارتفاع تكاليف الإنشاء وهو ما قلص هوامش ربحية الشركات. وبالإضافة إلى ما سبق، “كان هناك اتجاه ملحوظ للعملاء الذين هرعوا إلى شراء العقارات للتحوط ضد هبوط قيمة العملة المحلية مقابل الدولار”، طبقا للتقرير. وبلغ متوسط سعر الشقق السكنية (بغرفتين نوم) 1.6 مليون جنيه، أما الشقق السكنية (بثلاث غرف نوم) فقد بلغ متوسط سعرها 2.55 مليون جنيه. وارتفعت أسعار الفيلات بنسبة 25% على أساس سنوي بمتوسط سعر يتراوح ما بين 6.4 مليون جنيه (فيلات – ثلاث غرف) و12 مليون جنيه (فيلات – خمس غرف).

ما هي المناطق التي تستحوذ على اهتمام المشترين؟ يفضل المشترون شراء شقق في القاهرة الجديدة والسادس من أكتوبر وحي المعا دي وحي شرق بالإسكندرية وحي مدينة نصر، أما من يرغب في شراء الفيلات، فعادة ما يقع اختياره على مناطق مثل مدينتي والعاصمة الإدارية الجديدة والغردقة بالإضافة إلى القاهرة الجديدة والسادس من أكتوبر.

أبرز أخبار البنية التحتية في أسبوع:

• تطرح هيئة ميناء دمياط مناقصة لاستغلال مساحة 6500 متر مربع لتداول بضائع الصب الجاف صديقة البيئة لنحو 10 سنوات بحلول نهاية سبتمبر.
• الانتهاء من المرحلة الأولى من أعمال تطوير ميناء العين السخنة قبل نهاية العام الحالي، وفق تصريحات وزير النقل كامل الوزير.