هل يدخل سوق العقارات المصري منطقة تصحيح؟

شهد الربع الأول من عام 2025 نقطة تحول في قطاع العقارات بمصر. فبعد سنوات من ارتفاع الأسعار والضجيج حول بيع العقارات على الخريطة، يدخل السوق ما تسميه شركة الاستشارات المصرية "ذا بورد كونسالتينج" مرحلة "الواقعية الاستراتيجية". ارتفعت المبيعات بالقيمة الاسمية، لكن علامات الإرهاق — مثل تأخير التسليم وركود نشاط إعادة البيع والمشترين الأجانب الحذرين — تشير إلى فترة أكثر اعتدالا في الأفق.

التسعير يفوق الأساسيات: ارتفعت أسعار العقارات بنسبة 200% منذ عام 2022 — متجاوزة بكثير ارتفاع الناتج المحلي الإجمالي للفرد بنسبة 13% منذ عام 2019. هذا الفارق الشاسع بين قيم الأصول والقوة الشرائية يبطئ الطلب، إذ يتراجع المشترون بشكل متزايد عن التقييمات المبالغ فيها. يقع المطورون العقاريون حاليا تحت الضغط لتبني استراتيجيات تسعير أكثر واقعية وتقديم خطط دفع أكثر عقلانية وشفافية لجذب المستهلكين المترددين مرة أخرى.

المضاربون ينسحبون: أدت الزيادة في الأسعار خلال عامي 2023-2024 إلى ظهور شريحة جديدة من المضاربين — المشترين الذين اشتروا عدة وحدات بهدف إعادة بيعها، بدلا من العيش فيها أو الاحتفاظ بها كاستثمارات، وفق ما صرح به الشريك المؤسس والعضو المنتدب لشركة ذا بورد كونسالتينج أحمد زكي لإنتربرايز، مضيفا أن هذه الشريحة تنسحب من السوق حاليا مع ضعف سوق إعادة البيع.

السيولة تجف في سوق إعادة البيع: يُظهر سوق إعادة البيع علامات واضحة على الركود، حيث تقتصر المعاملات بشكل كبير على المبيعات النقدية فقط. يؤدي نقص المجتمعات المكتملة والقابلة للعيش — ومحدودية مرونة الدفع — إلى شح السيولة.

المبيعات النقدية تعرقل السوق: على عكس المبيعات الأولية، حيث تمتد خطط الدفع على مدى 7-10 سنوات، يقدم سوق إعادة البيع مجالا ضئيلا للشراء بالتقسيط، مما يقلل من جاذبيته للمشترين بالتجزئة. يمكن أن تكون أسعار إعادة البيع أقل بنسبة 30% من المبيعات الأولية، لكن عدم وجود خيارات التمويل العقاري والطبيعة النقدية للسوق تعرقل المعاملات، وفق ما قاله زكي. يختار المشترون الذهاب مباشرة إلى المطورين الذين يقدمون خطط تقسيط طويلة الأجل بدلا من ذلك.

تراكم تأخيرات تسليم المشاريع: تقترب الوحدات المباعة في سنوات الازدهار 2022 و2023 الآن من التسليم، لكن تضخم تكاليف البناء وفروق الميزانية المدفوعة بسعر الصرف تجعل التسليم في الوقت المحدد أكثر صعوبة. أصبحت تأخيرات التسليم واسعة الانتشار بين المطورين، ويتم استخدام خطط الدفع المؤجلة لتخفيف الصدمة — وتقليل شكاوى المشترين. اضطر بعض المطورين إلى تأخير التسليم لمدة تتراوح بين سنتين وثلاث سنوات بسبب عقود ما قبل تخفيض قيمة العملة التي جرى تسعيرها بشكل خاطئ، حسبما قال زكي. تضاعفت تكاليف التشطيبات وحدها أكثر من الضعف منذ عام 2022، إذ تبلغ تكلفة التشطيبات الفاخرة الآن 12 ألف جنيه للمتر المربع، ارتفاعا من 6 آلاف جنيه قبل ثلاث سنوات فقط.

يبدو حجم المبيعات مستقرا — لكن العوائد المعدلة حسب سعر الصرف تحكي قصة مختلفة: بيعت نحو 18.5 ألف وحدة في الربع الأول من عام 2025، وهو رقم ثابت تقريبا مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي، مما يعكس تباطؤا في زخم النمو. بينما بلغ إجمالي مبيعات أكبر 10 مطورين عقاريين 290 مليار جنيه، انخفضت القيمة المعدلة حسب سعر الصرف لتلك المبيعات بشكل كبير بسبب تخفيض قيمة الجنيه — إشارة مقلقة للمستثمرين الأجانب الذين يسعون وراء الأرباح بالعملات الصعبة. لا يزال السوق يكافح لإيجاد توازن مستدام بين السعر والطلب. وقال زكي لإنتربرايز إن مبيعات الربع الأول كانت مدعومة بأداء قوي من بالم هيلز وطلعت مصطفى القابضة، واللتين استحوذتا معا على نصف حجم مبيعات أكبر 10 مطورين.

نظرة على الأسعار: بلغ متوسط سعر الوحدة 15.7 مليون جنيه خلال الربع، بزيادة 25% على أساس سنوي. لكن هذا يمثل تباطؤا عن وتيرة عام 2023 — التي شهدت تضاعف متوسط الأسعار تقريبا. يعكس هذا التباطؤ شعورا أكثر حذرا لدى المستهلكين، مع رفض المشترين للزيادات الحادة ومواجهة المطورين لمقاومة لمزيد من تضخم الأسعار. استجابة لذلك، يقدم المطورون بشكل متزايد تصميمات أكثر كفاءة وأحجام وحدات أصغر لتلبية توقعات المشترين والحفاظ على الأسعار في المتناول، حسبما قال زكي.

المستثمرون يتحولون بعيدا عن العقارات: جاء الاستقرار في سعر صرف الجنيه مع مفاضلة: عوائد أقل بالعملات الصعبة. هذا، بالإضافة إلى ارتفاع العائدات على أذون الخزانة المحلية، حول تركيز المستثمرين نحو الدخل الثابت. ونتيجة لذلك، يُنظر إلى العقارات بشكل متزايد على أنها تحوط أقل إقناعًا ضد تقلبات العملة. يخرج المضاربون الذين اشتروا وحدات بالجملة باستراتيجيات إعادة بيع قصيرة الأجل من السوق الآن، حيث اضطر الكثيرون إلى إلغاء مشتريات تمت برأس مال قليل — مما أدى إلى خسارة بعض المطورين لأكثر من 20 مليار جنيه في المبيعات، حسبما ذكر زكي.

الأداء المتميز يعتمد على التنفيذ + الشروط المرنة: تصدرت بالم هيلز القائمة خلال الربع، بفضل الإطلاق المستمر لمشاريع جديدة وخطط الدفع المبتكرة. أصبحت مجموعة طلعت مصطفى أول مطور عقاري مصري يتجاوز تريليون جنيه في إجمالي المبيعات التراكمية. في غضون ذلك، واصلت إعمار مصر هيمنتها على قطاع الساحل الفاخر — خاصة مع المشترين الخليجيين في مشروعها الرائد "سول" بالساحل الشمالي.

المشاريع الجديدة تدفع الطلب في المناطق الرئيسية: كان مشروع بالم هيلز وماونتن فيو الجديد "جريان" في مدينة السادس من أكتوبر نقطة مضيئة في مشهد يتسم بالحذر. وأشار زكي إلى استمرار الطلب القوي في الساحل الشمالي — الذي شكل 40% من مبيعات المطورين من الفئة (أ) و(ب) في عام 2024، متجاوزا شرق القاهرة لأول مرة، لافتا إلى قوة الطلب أيضا في شرق وغرب القاهرة بسبب مشاريع جديدة مثل نيو هليوبوليس ومدينة المستقبل.

الانضباط المالي أمر بالغ الأهمية في الواقع الجديد: يجب أن تكون خطط الدفع مرنة دون الانزلاق إلى الرافعة المالية غير المستدامة، ويجب أن تعطي استراتيجيات التدفق النقدي الأولوية للتحكم في التكاليف والمشتريات الذكية. أخبرنا زكي أن كبار المطورين يقومون الآن بتعزيز فرق المشتريات والمالية للتعامل مع تقلبات التكاليف، خاصة بعد أن قام العديد منهم بتسعير الدولار عند 70-90 جنيها العام الماضي ويقومون الآن بإعادة التعديل وسط استقرار العملة. يتم أيضا تعديل شروط الدفع لتشمل فترات أطول — تصل إلى 15 عاما في بعض الحالات — مع استخدام أدوات مثل الدفعات الكبيرة للحفاظ على توازن التدفق النقدي على الرغم من ارتفاع التكاليف.