مع التضخم وانخفاض قيمة الجنيه تظل العقارات وجهة استثمارية مفضلة

عند الحديث عن استثمارات البنية التحتية في مصر، يأتي قطاع العقارات في الصدارة: دفع تخفيض قيمة الجنيه على مدار الأشهر العديدة الماضية وارتفاع معدلات التضخم، المستهلكين إلى توجيه مدخراتهم إلى العقارات، مما أدى إلى تحفيز الطلب وتشجيع المزيد من الاستثمارات في القطاع وبنيته التحتية، وفقا لتقرير نايت فرانك (بي دي إف). يتطلع المشترون من الخارج والمصريون العاملون بالخارج إلى الاستفادة من التعديلات التي جرى تمريرها مؤخرا والتي ترفع الحد الأقصى لعدد العقارات التي يمكن للأجانب تملكها، ليتمكنوا من شراء أي عدد يرغبون فيه من الوحدات العقارية، طبقا للتقرير.

ما هو الوضع الحالي لسوق العقارات في مصر؟ تمتلك مصر نحو 185 مليون متر مربع من "العقارات النشطة" في مختلف أنحاء البلاد، وفقا للتقرير. سجلت المشروعات العقارية السكنية ومتعددة الاستخدامات قيد الإنشاء والتي يقوم بتنفيذها القطاع الخاص ما قيمته 309 مليارات دولار خلال الربع الأول من عام 2023، وهو ما يمثل نحو نصف إجمالي مشروعات التطوير العقاري ونحو 83% من استثمارات القطاع، وفقا لتقرير صدر مؤخرا عن شركة بروبرتي فايندر العقارية. ووفقا لإحصائيات نايت فرانك، شهدت القاهرة وحدها استثمارات عقارية بقيمة 20 مليار دولار في عام 2022، منها 16 مليارا جرى توجيهها للقطاع السكني، والذي لا يزال "محور الاستثمارات".

ماذا عن متوسط الأسعار في العاصمة؟ تشير بيانات نايت فرانك إلى أن أسعار بيع الوحدات السكنية بالقاهرة الجديدة قد بلغت الآن نحو 450 دولارا للمتر المربع، بينما تبلغ أسعار الفيلات نحو 690 دولار للمتر المربع. وفي الجانب الآخر في غرب القاهرة، وصلت أسعار الوحدات السكنية في مدينة الشيخ زايد إلى نحو 430 دولار للمتر المربع، بينما سجلت أسعار الفيلات ما يقرب من 625 دولار للمتر المربع.

يشهد سوق منازل العطلات الصيفية كذلك ازدهارا: شهدت منازل العطلات الصيفية، وبالأخص في منطقة الساحل الشمالي، طلبا متزايدا وقويا، وتتوقع نايت فرانك استمرار هذا الاتجاه على المدى القصير إلى المتوسط. وصلت مبيعات تلك المنازل إلى نحو 2.1 مليار دولار خلال 2022، وفقا للتقرير، والذي يرجح ارتفاعا بنسبة 30% خلال العام الجاري.

جاء الطلب مدفوعا بشكل جزئي من السياحة الخليجية: يُنظر إلى المنازل الصيفية باعتبارها استثمارا جذابا، نظرا لكونها تحقق عوائد مرتفعة على الإيجار وتتمتع بإمكانية كبيرة لزيادة رأس المال. بالإضافة إلى ذلك، يواصل السياح الخليجيون تدفقهم بشكل متزايد إلى البلاد، خاصة خلال فصل الصيف، مما يحفز المزيد من الطلب، وفقا لتقرير نايت فرانك. "شهدت السنوات القليلة الماضية اهتماما متزايدا من مواطني دول الخليج بسوق العقارات في الساحل الشمالي بمصر. ويمكن أن يعزى هذا الطلب المتزايد إلى انخفاض قيمة العملة المحلية والمناخ الصيفي اللطيف الذي يتمتع به الساحل الشمالي، على عكس الطقس الحار في دول الخليج في الفترة بين يونيو وسبتمبر"، وفقا للتقرير.

الأسعار في الساحل: تبدأ أسعار الشاليهات في الساحل الشمالي من حوالي 950 دولار للمتر المربع، وترتفع إلى 3 آلاف دولار للمتر المربع "للوحدات المتميزة في المشروعات الراقية"، وفقا لتقديرات نايت فرانك. وأشار التقرير إلى أن أسعار الفيلات في الحد الأعلى من نطاق الأسعار تتراوح بين 1450-3550 دولار للمتر المربع.

لكن هناك قيود مالية على المستهلكين: "تظل القدرة على تحمل التكاليف أحد الاعتبارات المهمة لمعظم المشترين بسبب بيئة التضخم الجامح في البلاد"، بحسب التقرير. وبلغ معدل التضخم السنوي في الحضر 36.5% في يوليو، وهو أعلى معدل له على الإطلاق. "ولا غرابة في أن يتركز نحو 60% من الطلب السكني الحالي على الشقق صغيرة الحجم، إذ يواجه المشترون الارتفاع الكبير في تكاليف المعيشة بالإضافة إلى ارتفاع أسعار الفائدة".

...وارتفاع التكاليف التي يتعين على المطورين التعامل معه: يتبع المطورون "نهجا أكثر حذرا" وسط ارتفاع تكاليف البناء والتشطيب، مما يدفعهم إلى بيع المشاريع الجديدة إما على أنها نصف تشطيب أو "على المحارة" في محاولة لخفض النفقات، حسبما جاء في التقرير. وبسبب البيئة التضخمية أيضا، واجه المطورون تأخيرات في بناء واستكمال مشاريعهم، مما أدى إلى ارتفاع الطلب على العقارات المعاد بيعها بنسبة 30% على أساس سنوي، طبقا للتقرير.

أبرز أخبار البنية التحتية في أسبوع:

• حزمة جديدة من الحوافز للمشروعات الصناعية: وجه الرئيس عبد الفتاح السيسي الحكومة بإطلاق حزمة جديدة من الحوافز تتضمن تقديم إعفاءات ضريبية واسترداد نسبة من قيمة الأراضي المخصصة والتوسع في منح الرخصة الذهبية، من أجل تسريع تنفيذ المشروعات الصناعية في القطاعات ذات الأولوية.
• وضع حجر الأساس لمخزن استراتيجي بـ 1.5 مليار جنيه في الأقصر: وضع وزير التموين على المصيلحي حجر الأساس لمخزن استراتيجي جديد في الأقصر، بتكلفة 1.5 مليار جنيه.
• ميدلوج توقع عقد تنفيذ ميناء العاشر من رمضان الجاف: وقعت شركة الشحن ميدلوج التابعة لشركة البحر الأبيض المتوسط للملاحة (إم إس سي) السويسرية الإيطالية عقدا مع الحكومة لتمويل وتصميم وإنشاء واستغلال وصيانة ميناء العاشر من رمضان الجاف والمركز اللوجيستي الملحق به، بتكلفة استثمارية قدرها 100 مليون دولار.