بنيان تطرح أسهمها في البورصة المصرية أواخر فبراير

تستهدف شركة بنيان للتنمية والتجارة، التابعة لشركة كومباس، طرح حصة من أسهمها في البورصة المصرية بحلول "أواخر فبراير المقبل أو أبريل على أبعد تقدير"، وفقا لما قاله العضو المنتدب للشركة طارق عبد الرحمن، خلال مؤتمر صحفي حضرته إنتربرايز أمس. يأتي هذا بعد أن حصلت شركة الاستثمار العقاري الأسبوع الماضي على الضوء الأخضر لـ القيد المؤقت تمهيدا للطرح العام الأولي المرتقب.

ومن المتوقع انتهاء المستشار المالي المستقل — شركة بيكر تيلي — من إعداد تقرير القيمة العادلة لسهم الشركة خلال أسبوع ليتحدد بعدها الحصة والحصيلة المستهدفة من الطرح، حسبما أوضح عبد الرحمن لإنتربرايز أمس على هامش المؤتمر.

ومن المقرر أن تركز خطة الترويج للحصة المستهدف طرحها على مصر والخليج، لا سيما السوقين السعودية والإماراتية، بحسب عبد الرحمن.

الشركة ستخصص 95% من الأسهم المطروحة للاكتتاب لشريحة الطرح الخاص، على أن تخصص النسبة المتبقية البالغة 5% لشريحة الطرح العام.

خطط ما بعد الطرح: بعد عام من الطرح في البورصة المصرية، ستستحوذ بنيان على 20-30 ألف متر مربع من المساحات الإيجارية سنويا بما يتجاوز 4 مليارات جنيه، مقابل 15 ألف متر حاليا، وفقا لما كشفه عبد الرحمن، مضيفا أن هذه المساحات تتركز في 4-5 مباني يجري التفاوض عليها حاليا. وفي الوقت الذي ستركز فيه بنيان أكثر على اقتناء الأصول الإدارية والمساحات اللوجستية، حيث تشهد طلبا متناميا في السوق المصرية، تستبعد التوسع خارجيا خلال السنوات القليلة المقبلة، لا سيما وأن "السوق المصرية تتمتع بفرص واعدة جدا لم تستغل بعد"، وفقا لما قاله عبد الرحمن. ومن غير المستبعد أن تطلق بنيان خلال السنوات المقبلة صندوقا عقاريا تستحوذ من خلاله على محفظة أصول جديدة، بحسب عبد الرحمن.

تمتلك بنيان محفظة عقارية ضخمة ومتميزة بالفعل، والتي أصولا إدارية وتجارية بإجمالي مساحة مبنية 146 ألف متر مربع وبواقع 10 مباني موزعة شرق وغرب القاهرة بقيمة إجمالية بلغت 14 مليار جنيه في نهاية ديسمبر الماضي، بخلاف 16 ألف متر مربع جرى الاستحواذ عليها نهاية العام الماضي. كما تتركز المساحات القابلة للتأجير لدى بنيان بنسبة 73% في مباني إدارية والباقي للأصول التجارية، وتتوزع أصول الشركة بواقع 72% شرق القاهرة والنسبة المتبقية في منطقة غرب القاهرة.

يرى عبد الرحمن أن شركة بنيان ستكون بمثابة إضافة مرحب بها وجذابة للبورصة المصرية، موضحا أن "الاستثمار العقاري كفئة أصول لا يزال غير ممثل في البورصة المصرية، على الرغم من مساهمته بنحو 18.5% من الناتج المحلي الإجمالي للبلاد خلال العقد الماضي". ومع تحقيق العقارات لعوائد حقيقية بنسبة 17% على مدار العقد الماضي، يعتقد عبد الرحمن أن شهية المستثمرين ستكون قوية.

لكن، ما الذي يميز نموذج أعمال بنيان عن الأسهم العقارية المدرجة بالفعل؟ ترتكز بنيان على نموذج عمل مختلف تماما عن الشركات المدرجة في البورصة المصرية، إذ تمتلك محفظة متنوعة من الأصول العقارية المتميزة التي تدر عائد استثماري قوي لارتباطه بالزيادة في قيمة العقارات وقاعدة قوية من المستأجرين، حسبما أوضح عبد الرحمن، مشيرا إلى تحرك أسعار العقارات عكسيا مع قيمة الجنيه لارتباطها بالتضخم، بسبب ارتفاع تكاليف إنشاء وحدات مماثلة بينما يعتمد نموذج أعمال بنيان على ربط تسعير الإيرادات الإيجارية بالدولار، مع إمكانية التنبؤ بالتدفقات النقدية للشركة، حيث تشتري مباني مكتملة أو شبه مؤجرة بالكامل من خلال عقود طويلة الأجل، 56% منها مقومة بالدولار، تصل إلى 8 سنوات. كما تمتلك الشركة قدرات تفاوضية كبيرة، الأمر الذي يمكنها من الاستحواذ على الأصول العقارية بأقل من قيمتها السوقية بنحو 30-40%، وفقا لما قاله عبد الرحمن، منوها بأن تركيز الشركة على اقتناء الأصول العقارية مكتملة البناء أو شبه مؤجرة بالكامل يجنبها مخاطر الأعمال الإنشائية.

"أسهم بنيان ستتيح استثمارا عقاريا أكثر مرونة للمتداولين"، حيث يمكنهم استثمار أي مبلغ بمرونة مع قدرة عالية على توفير السيولة وقت الحاجة، بخلاف أي صورة أخرى من الاستثمار العقاري، على حد قول عبد الرحمن.

مؤشرات مالية قوية: حققت بنيان أرباحا صافية بقيمة 2.9 مليار جنيه بنهاية عام 2024، مكونة من فروق تقييم محفظة الأصول العقارية المملوكة والعوائد الإيجارية لها. كما قفز هامش الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك إلى 94% بنهاية عام 2023، من 61% فقط في 2021، وبلغ هامش صافي الدخل 69% في عام 2023.  يأتي هذا بينما تعتزم الشركة توجيه نحو مليار جنيه من عوائدها بالإضافة إلى حصيلة الطرح إلى الاستحواذ على أصول عقارية جديدة وضمها لمحفظتها، وفقا لما قاله عبد الرحمن.

بالنسبة لبنيان، الوقت هو جوهر المسألة. "الطرح العام في البورصة المصرية يسرع وتيرة التوسع المخططة لشركة بنيان، مقارنة بزيادات رأس المال عبر الديون أو زيادة الحصص"، وفق ما قاله عبد الرحمن.

المستشارون: يعمل كل من سي آي كابيتال وأرقام كابيتال كمنسقي ومديري الاكتتاب، و"مباشر" وكيلا للطرح، فيما يقدم مكتب معتوق بسيوني وحناوي المشورة القانونية للطرح، وتتولى شركة بيكر تيلي — المستشار المالي المستقل — إعداد تقرير القيمة العادلة لسهم الشركة.